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時間︰2020-04-06 19:40:54 來源︰經濟(ji)參考ji)/p>

當前,國內房地產行(xing)業集(ji)中(zhong)度不斷提升,房ke)笥you)勝劣汰趨勢pu)詡jia)速(su)。數據顯示(shi),2019年330家房ke)篤撇 bai)強房ke)笳ti)業績也未有明顯提升。今年,各梯隊房ke)竺偶jian)進一(yi)步提升,但規模房ke)罄┤莘fang)緩,新增千億(yi)房ke)笫饗韻陸擔 年來房ke)笳ti)的目標(biao)完成率水平也逐(zhu)年降低。

房ke)罅liang)極分化現象加(jia)劇

1月(yue)13日下午,世茂集(ji)團(tuan)與福晟集(ji)團(tuan)聯合宣布,世茂集(ji)團(tuan)收購福晟集(ji)團(tuan)nuo)7個項目,成為2020年首(shou)個大(da)型收並購事(shi)件,甚至(zhi)被稱為“世紀(ji)大(da)並購”。在業內看來,房地產行(xing)業正由高速(su)發展時期進入橫盤期,加(jia)之2019年融資監管(guan)政策收緊,眾多(duo)房ke)笏媼俚納嫜ya)力史無前例。

隨著行(xing)業集(ji)中(zhong)度的不斷提升,行(xing)業頭部格(ge)局不斷穩固,2019年房ke)OP30門檻(jian)值已超(chao)千億(yi)。與此同時,留給中(zhong)小(xiao)企業的機會卻越來越少(shao),並且地產行(xing)業的容錯度降低。針對(dui)世茂集(ji)團(tuan)收購福晟集(ji)團(tuan)事(shi)件,億(yi)翰智庫(ku)相關分zhi)鋈聳shi)指出︰“本次交(jiao)易的被收購方(fang)福晟集(ji)團(tuan),曾經也是穩健經營(ying)的典範,但在瞬息(xi)萬變(bian)的行(xing)情之下,連續踏空節(jie)奏,加(jia)上應對(dui)失(shi)當,最終釀下今日的苦果。”

行(xing)業整體(ti)規模增速(su)也在顯著放(fang)緩,百(bai)強房ke)蠊婺T齔?笆shi)速(su)”。2019年12月(yue),房ke)蠼yi)步加(jia)大(da)供貨力度和營(ying)銷(xiao)力度,以沖刺年終業績,百(bai)強房ke)筧ㄒ嫦xiao)售金額環比(bi)增長18.3%至(zhi)9903.4億(yi)元,創全年單月(yue)規模新高。然而(er),多(duo)家市場機構(gou)統計顯示(shi),真實情況(kuang)並不如企業業績增速(su)反映得(de)那麼樂(le)觀,企業實際去化表現普(pu)遍不及(ji)預期。權益口(kou)徑下,百(bai)強房ke)019年全年累計銷(xiao)售金額同比(bi)增長6.5%,不及(ji)2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百(bai)家房地產企業宣告破產的nan)xi)進一(yi)步引發市場關注。中(zhong)國指數研究院的統計顯示(shi),截(jie)至(zhi)2019年11月(yue),在人民法(fa)院公告網,以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢(jian)索出來400多(duo)條破產文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重復企業及(ji)非(fei)房地產企業,共計330家房ke)蠓 劑似撇喙匚氖欏/p>

中(zhong)指院相關分zhi)鋈聳shi)指出,發布破產文書的房地產企業主要(yao)分布jia)誄?怯脛zhu)三角城市群,上xian)雋liang)個區(qu)域(yu)佔(zhan)總數量(liang)的43%。中(zhong)指院分zhi)鋈聳shi)認為,“一(yi)方(fang)面,熱點城市及(ji)城市群,吸引了大(da)量(liang)房地產開發企業進入,區(qu)域(yu)競爭激(ji)烈,地方(fang)小(xiao)微(wei)房ke)笊娓jia)艱難;另(ling)一(yi)方(fang)面,長三角及(ji)珠(zhu)三角投資及(ji)借貸熱度高,借貸糾紛以及(ji)公司注銷(xiao)破產更加(jia)頻繁。”

融資困境疊加(jia)企業經營(ying)壓(ya)力

“對(dui)破產企業進行(xing)核實後(hou),我們發現zhi)科(ke)蟠da)多(duo)為當地開發企業,很多(duo)糾紛為破產和解以及(ji)再次啟動,相比(bi)小(xiao)企業而(er)言,部分規模相對(dui)較大(da)的房ke)螅 蛘鉸遠ㄎ弧 duo)元擴張、項目銷(xiao)售等ren)侍ti),資金鏈也出現zhi)宋侍ti)。”中(zhong)指院方(fang)面表示(shi)。

根(gen)據中(zhong)指院對(dui)企業深(shen)陷困境原因分zhi)鱍芯浚 科(ke)竺媼倨撇饕yao)有兩(liang)方(fang)面原因︰一(yi)方(fang)面,企業自身管(guan)理(li)制度落後(hou)、運營(ying)效(xiao)率較低、產品缺乏競爭力、布局單一(yi),在市場火熱的上行(xing)期階(jie)段(duan),企業的nan) 導 燜su)增長,掩(yan)蓋自身“內功”先天(tian)不足的缺陷。同時,規模化也對(dui)企業自身管(guan)理(li)提出更高的要(yao)求,企業並沒(mei)有及(ji)時優(you)化應對(dui)挑戰。一(yi)旦市場進入平穩或下行(xing)期,企業的競爭力短板(ban)就會凸顯出來,銷(xiao)售去化以及(ji)融資等ren)侍ti)將形成較大(da)壓(ya)力。

另(ling)一(yi)方(fang)面,部分zhi)科(ke)笄捌詰囊導  齔?偈蠱笠底孕判募ji)劇擴張,在業務(wu)發展方(fang)面速(su)度過(guo)快,激(ji)進的多(duo)元化拓(tuo)展拖(tuo)累了企業的發展速(su)度。

“bai)魑 yi)個資金密集(ji)型行(xing)業,房地產開發需要(yao)大(da)量(liang)資金支(zhi)持,一(yi)旦運轉(zhuan)中(zhong)的環fang)誄魷腫式鷂侍ti),多(duo)米諾(nuo)效(xiao)應被觸發,將迅速(su)蔓延,導致lu)科(ke)缶 ying)困頓甚至(zhi)倒閉破產。”中(zhong)指院方(fang)面分zhi)鮒賦觶019年,信用評級較高的大(da)型房ke)笞式鷯you)勢更加(jia)明顯,而(er)部分zhong)︵頭科(ke)笞式鴣醒ya),短期資金風險顯著增加(jia)。“房ke)筧孕枰yao)從經營(ying)上做好地產主業,優(you)化債務(wu)結(jie)構(gou),降低杠桿比(bi)例,平穩發展才能持久經營(ying)。”

在政策調控較緊的當下,尤其是融資端不斷xian)戰簦 謐食殺舅 譴chuan)高,現金流更是重中(zhong)之重。億(yi)翰智庫(ku)方(fang)面也認為,“收並購浪潮來襲,也體(ti)現出當下地產行(xing)業之艱難。對(dui)于進入發展困境的房ke)蠖er)言,或多(duo)或少(shao)都jia)凶隕淼腦 頡!/p>

2019年,全國範duan)?duo)個城市取消或放(fang)寬了落戶限(xian)制。業內預計,至(zhi)少(shao)未來2-3年城鎮化速(su)度仍能保持,基本置業需求仍在,住宅開發仍有增長空zhan)洹Ryi)翰方(fang)面認為,房地產企業在精進主業的基礎上,可結(jie)合本身基因和資源情況(kuang),適度投入部分地產相關的多(duo)元化業務(wu)作為長期戰略,但一(yi)定要(yao)注意多(duo)元化的投入也要(yao)遵(zun)守聚焦原則,同時平衡(heng)好主業與其他業務(wu)的結(jie)構(gou)關系。

2020年房ke)蠊婺T?莆戎zhong)有升

近幾年,房ke)蠓追咨孀慍?夤   lao)地產、文旅(lv)地產相關領(ling)域(yu),也有房ke)蠼履茉雌怠 魅酥圃 ?盜悴考圃斕確fei)地產領(ling)域(yu)。上xian)鮒zhong)指院方(fang)面分zhi)鋈聳shi)表示(shi),“房ke)笠yao)對(dui)自身的財力、物力、人力有著系統規劃,促進業務(wu)及(ji)品fang)頻男xie)同發展,形成系統運營(ying)合力,否(fu)則新涉足業務(wu)不僅短期難見效(xiao)益,主業的發展也會受到拖(tuo)累。”

行(xing)業人士(shi)指出,受市場下行(xing)和調控不放(fang)松影(ying)響,我國房地產企業正在面臨費用率提升、負(fu)債率升高、短期償債能力下滑的困境,尤其中(zhong)小(xiao)型房ke)螅 越 媼僖yi)定的盈利和資金壓(ya)力。

未來,在融資監管(guan)全方(fang)位趨緊的情況(kuang)下,行(xing)業分化將會持zhong)jia)劇。業內普(pu)遍認為,雖然目前房地產市場整體(ti)去化壓(ya)力尚存,但行(xing)業將保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗。預計2020年企業整體(ti)規模將維持zhi)戎zhong)有升的增長態(tai)勢。行(xing)業競爭加(jia)劇下,百(bai)強房ke)竽誆康姆只 ge)局也將進一(yi)步持zhong)/p>

在市場去化承壓(ya)的背景下,企業的發展重心逐(zhu)漸由“增量(liang)角逐(zhu)”轉(zhuan)向“提質增效(xiao)”,未來業績規模的增長不能簡(jian)單依賴于供貨量(liang)的加(jia)大(da),企業戰略布局、組(zu)織(zhi)管(guan)控、品fang)平ㄉ璧茸酆鮮(xian)盜Φ奶嶸 欠科(ke)笪蠢垂gong)作的重中(zhong)之重。

“尤其是中(zhong)小(xiao)型房ke)蟛季窒嘍dui)集(ji)中(zhong),很難平衡(heng)區(qu)域(yu)風險。因此,適度降低杠桿比(bi)例,放(fang)緩增長節(jie)奏,能夠有xing)xiao)規避現金流風險。”億(yi)翰智庫(ku)方(fang)面指出,當下lu)康夭xing)業的競爭格(ge)局與以往大(da)有不同,合作是當下lu)科(ke)笊婧途赫鬧饕yao)形式,合作的本質是優(you)勢交(jiao)換,合作的目的是完善自我的資源矩陣(zhen)。

編輯︰郭夢涵

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